株以外の投資について考える（１）不動産

 私は株以外の投資をやっていませんが、不動産で億り人になった方も多数おられるようで興味はありますが、現在の不動産投資に対する考えは、

将来的にはやってみたいが、今は知識・自信無し。

私から見た不動産投資のメリット・デメリットを書きます

不動産投資のメリット：

一言でいうと：うまくいけば安定／高利回りで資産形成ができる。

レバレッジにより高利回りが期待できる

　不動産投資の最大のメリットは融資によってレバレッジをきかせることができ、高利回りが期待できること。例えば、５０００万円の物件を自己資金１０００万円と融資４０００万円で購入し、諸々支払った後の年間利益２００万円とします。物件の利回りは４％ですが、自己資金１０００万円に対しては２０％の利益が得られることになります。 

　　物件の利回り　　　　　　　２００万円／５０００万円＝　４％

　　自己資金に対する利回り　　２００万円／１０００万円＝２０％

これをフルローンでやれば、自己資金ゼロなので計算上の利回りは無限大になります。

これをうまくまわしていくと、短期で年間収益数千万ていうのも夢ではありません。だって、自己資金すくなくてよいので。うまくいった際の資産形成スピードは株の比ではなく速いと思います。

家賃収入は安定している

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このように優良物件を融資を利用して取得できれば、安定して大きな利回りを得ることができます。

ただしこれらのメリットは優良物件を手に入れた場合に限ります。この裏返しがそのままデメリットにつながります。

不動産投資のデメリット：

流動性が低く、すぐには売れない

　不動産投資のデメリットとして第一に考えるのは、流動性が低い（すぐに売れない）ことです。万一、詐欺物件をつかまされた、予定通りの収益が得られない、急にお金が必要になった　などなどあってもすぐに買い手が見つからないと現金化することができません。

　不動産は1件の単価が高く、私の資産レベルでは分散するほど物件買えないので、1件の失敗で取り返しのつかないダメージをくらう可能性があります。

素人には相場が分からない

プロはリフォームにいくらかかって、いくらで売れるってことが物件見た瞬間に分かるんでしょうね。

　マネー雑誌に載っている不動産億り人達は結構自分でリフォームしたり、そもそもそういったことが好きで苦にならない人が結構多そうですね。株と一緒でかなりの勉強するか、信頼できるパートナーが必要だと思います。

 詐欺まがいの物件も多い

　記憶に新しいところでは「かぼちゃの馬車」事件、また、ネットでもワンルームマンション投資詐欺みたいなのがあふれています。

　これらの共通点はボッタクリ価格で不動産を売りつけられていて、更にそのボッタクリ価格を元に利回り設定しているので、当然その利回りを維持できるわけもなく、速攻破綻し赤字を垂れ流す。元々業者が儲けるためのもので、大家の利益が出るはずのない前提の物件なのです。※取引自体は合法なのかもしれないですけど 

で、損切りしたくても売れない。

株なら、東証プライムの銘柄買っておけば、あったとしても粉飾決算ぐらいでしょう。

まとめ

　不動産はうまくいけば安定／高利回りで資産形成ができる一方で、詐欺物件も多く失敗しても損切りが難しくダメージでかい。

今は無理だが、将来、分散が必要なぐらいの資産形成ができたら考えたい。